Předkupní právo se ruší s účinností od 1.7.2020

Podstata předkupního práva.

     Předkupní právo znamená právo každého spoluvlastníka nemovitosti („předkupníka") požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých prodávající zamýšlí nemovitost prodat zájemci o nemovitost („koupěchtivému"). Předkupní právo tak z pohledu prodávajícího spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi předkupníkovi za týchž podmínek, za kterých ji chce koupěchtivému prodat, a to před převodem nemovitosti na koupěchtivého.Smysl předkupního práva je tak logický a zřejmý, snaha co nejvíce sjednotit vlastnictví nemovité věci co nejmenšímu počtu osob, čímž se zejména usnadňuje správa a nakládání s nemovitou věcí.

Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti s předkupním právem.

     Předkupníkovi musí být oznámen obsah kupní smlouvy uzavřené s koupěchtivým (tzn. nejdříve se uzavře kupní smlouva), následně se kupní smlouva předloží předkupníkovi (resp. sdělí se mu její podmínky) a pokud nevyužije předkupník své právo ve lhůtě 3 měsíců, je možné převést nemovitost na koupěchtivého. Podstatou předkupního práva je, že předkupník má právo koupit nemovitost za stejných podmínek jako koupěchtivý. Upozorňuji na to, že pokud spoluvlastník nesloží prodávajícímu kupní cenu do 3 měsíců od předložení kupní smlouvy, nesplnil všechny podmínky k využití zákonného předkupního práva a tudíž nemá možnost tohoto předkupního využít.

Porušení předkupního práva.
     V případě porušení předkupního práva se předkupník, kterému věc nebyla nabídnuta, může domáhat neplatnosti smlouvy nebo náhrady škody po prodávajícím, a to v obecné promlčecí lhůtě 3 let počínaje zpravidla od vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Změny od roku 2014 do 1.7.2020.
     Předkupní právo existovalo v českém právním řádu do roku 2014. S příchodem nového občanského zákoníku však bylo zrušeno, následně bylo do občanského zákoníku navráceno v roce 2018. Důvodem byl nátlak spoluvlastníků nemovitostí, kteří chtěli mít možnost ovlivnit, s kým budou nemovitost spoluvlastnit. Zvolená právní úprava však nakonec způsobila vlastníkům nemovitostí mnoho potíží, zejména při převodech bytových jednotek, se kterými funkčně souvisely podíly na garážích nebo na sklepních prostorech.
     Dalším okruhem, kde je aplikace předkupního práva problematická, je spoluvlastnictví příjezdových cest k pozemkům či rodinným domům. Pokud je příjezdová cesta ve spoluvlastnictví více osob (zpravidla sousedů), mělo by jim svědčit vzájemné předkupní právo. Vzhledem k tomu, že příjezdová cesta je však nejen nezbytným přístupem k nemovitosti, ale také podmínkou poskytnutí hypotéky, předkupní právo u těchto nemovitých věcí s sebou přináší další komplikace s prodejem.
     Novelou občanského zákoníku se tedy od 1. července 2020 vracíme k právní úpravě, která platila v letech 2014-2017. Pokud jste podílovým spoluvlastníkem nemovitosti, nemusíte při prodeji nebo darování svůj podíl na nemovitosti žádnému ze spoluvlastníků již nabízet. Předkupní právo bude stále platné pouze v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit - pokud jste nemovitost např. zdědili, budete mít tuto povinnost jen 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Po uplynutí 6 měsíců již nemovitosti ostatním spoluvlastníkům nemusíte nabízet ke koupi.
     Současná podoba předkupního práva stále platí do 30.6.2020. Pokud tedy podíly chcete kupovat nebo prodávat, doporučil bych počkat do července 2020. Jinak se budete muset držet současných pravidel. Pamatujte na to, že v současném znění zákonů je lhůta na podání námitky 3 roky, pokud spoluvlastníkovi předkupní právo nabídnuto nebylo.

Dopady na trh s nemovitostmi.
      Po zavedení předkupního práva v roce 2018 se z trhu stáhlo mnoho investorů, kteří se zaměřovali na odkup spoluvlastnických podílů. Právě zrušení předkupního práva tyto možnosti opět otevře. Na trhu se často objevují příležitosti, kdy jsou např. vlastníci rozhádaní a nedokážou se spolu domluvit. Jeden ze spoluvlastníků Vám chce prodat podíl za relativně příznivou cenu. Cenu si domluvíte, připravíte listiny, a následně s ním podepíšete kupní smlouvu. Další spoluvlastníky musíte o této skutečnosti informovat, nabídnout jim podíl a čekat 3 měsíce. Pokud spoluvlastníci nereagují nebo předkupního práva nevyužijí, je to bez problémů a můžete vložit kupní smlouvu na Katastr nemovitostí. Pokud ale využijí, tak jste jim obchod pěkně připravili a oni už si podíl téměř bez práce dokoupí. Naopak, výhodou je pokud jste spoluvlastník a některý ze spoluvlastníků chce podíl prodat 3. osobě a vy nechcete, aby jste se dělil s někým cizím o Vaši nemovitost, v tom případě je možné tohoto předkupního práva využít a podíl si za stejných podmínek dokoupit.
Z praxe známe mnoho případu, jak se dalo toto předkupní právo obejít nebo zmanipulovat.
Dle našeho názoru je zrušení předkupního práva příznivý faktor, pro opětovné rozhýbání trhu s nemovitostmi a po zrušení tohoto předkupního práva ubyde kupujícím i prodávajícím mnoho zbytečné byrokracie.

Zdroje:
https://www.businessinfo.cz/
https://www.pravniprostor.cz
https://www.idnes.cz
https://www.adol.cz