Stavba na cizím pozemku v Novém občanském zákoníku

V roce 1950 byla zákonem rozdělena stavba a pozemek jako dvě samostatné věci, tím vznikla řada nejasností a problémů. Nový občanský zákoník, který vstoupil v platnost 1. 1. 2014, však toto dřívější nařízení upravuje, aby nedocházelo k řešení zbytečných a zdlouhavých majetkových sporů. 

Nový občanský zákoník

Nový občanský zákoník nahlíží na celou situaci kolem staveb a pozemků v paragrafu 506 odstavci 1, kde se píše, že: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech“.

Případy, kdy stojí stavba na cizím pozemku, tedy kdy stavba a pozemek mají odlišného vlastníka, upravuje Zákoník tak, že dle paragrafu 3056 má vlastník stavby nebo pozemku překupní právo na majetek druhého vlastníka.

Pokud tedy vlastník jedné z nemovitostí bude chtít svůj majetek prodat, má povinnost ho první nabídnout k odkoupení majiteli stavby nebo pozemku pod ní. Stavba tedy nepřechází automaticky na majitele pozemku a naopak, ale druhý vlastník má jako první možnost tento pozemek nebo stavbu na něm získat do svého vlastnictví.     

Právo stavby na cizím pozemku

Stavby vystavěné na cizím pozemku před koncem roku 2013, tedy než vstoupil v platnost Nový občanský zákoník, budou posuzovány jako samostatná nemovitost. Podle Nového zákoníku nebude již stavba na pozemku samostatná movitá věc, ale vznikne tzv. právo stavby na cizím pozemku.  

Jde vlastně o právo, které umožňuje osobě odlišné od majitele pozemku vlastnit stavbu nad nebo pod povrchem pozemku. Právo stavby upravuje paragraf 1240 jako věcné právo k věci cizí, které je považováno ve spojitosti s pozemkem za věc nemovitou, kdy se stavebník nestává vlastníkem stavby, ale pouze majitelem práva stavby.

V praxi právo stavby znamená, že s ním jeho majitel může zacházet stejně jako se stavbou samotnou, tedy převést, zdědit nebo vydržet. Právo stavby je pouze dočasné, lze je uzavřít pouze na dobu určitou, maximálně na 99 let. Po zániku práva je majitel pozemku povinen vyplatit dát stavebníkovi náhradu v podobě poloviční hodnoty stavby, pokud se nedohodnou jinak.